GbR, KG, gewerblich geprägte / entprägte GmbH & Co. KG oder die GmbH? Vielleicht sogar die (Familien-) Stiftung oder die (Familien-)Genossenschaft? – Die verschiedenen Rechtsformen im Steuervergleich 

Sollen Immobilien in einer Gesellschaft zusammengeführt werden, sind die Zielsetzungen sehr unterschiedlich:

- Sollen die Immobilien (weiterhin) nach Ablauf der 10-Jahresfrist des § 23 EStG steuerfrei verkauft werden können, bietet sich die vermögensverwaltende Personengesellschaft an. Nachteil: In der Regel kein AfA-Step-Up bei der Übertragung von Bestandsimmobilien.

- Soll ein AfA-Step-Up für Bestandsobjekte erreicht werden, kommt die Übertragung auf eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG in Betracht, allerdings um den Preis der Steuerverstrickung im Betriebsvermögen der Immobilien.

- Sollen die Immobilieneinkünfte nicht mit dem hohen ESt-Satz versteuert werden (zumeist 42% bzw. 45% + SolZ, ggf. KiSt), bietet sich die GmbH an. Mit Hilfe der erweiterten Kürzung (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG) werden die Einkünfte der GmbH nur noch mit 15,83% versteuert, mittelfristig könnten es sogar nur 10,55% sein. Nachteile: Steuerverstrickung, Ausschüttungsbelastungen und erhöhter Gestaltungsaufwand zur Vermeidung von GrESt bei der Übertragung von Bestandsimmobilien.

- Soll Immobilienvermögen steueroptimiert auf die nachfolgende Generation übertragen werden, könnte die Genossenschaft in Betracht kommen. Deren Anteile sollen nur mit dem äußerst niedrigen „Nennwert“ bewertet werden. Qualifiziert die Genossenschaft als „Wohnungsgenossenschaft“ i.S.v. § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG, kann sie steuerfreie Einkünfte erzielen (keine KSt, keine GewSt). Nachteile: Komplexe und seltene Rechtsform, Kontrolle durch Prüfungsverband, strittige Rechtsfragen.

- Die Stiftung eignet sich zur dauerhaften und sicheren Gestaltung der Nachfolge, da das Vermögen der Stiftung vor dem Zugriff von Dritten geschützt ist (Asset Protection, Vermeidung der Wegzugsbesteuerung). Darüber ist die Stiftung ertragsteuerlich sehr vorteilhaft, da Mieteinkünfte nur mit 15,83% versteuert werden und Immobilien nach Ablauf der 10-Jahresfrist des § 23 EStG steuerfrei verkauft werden können. Nachteile: sehr statische und komplexe Rechtsform, Übertragung von Vermögen auf die Stiftung löst oftmals ErbSt-/SchenkSt aus. 

In dem Seminar werden die Vor- und Nachteile der einzelnen Rechtsformen bei den verschiedenen Steuerarten näher dargestellt. Darüber hinaus werden Gestaltungsmöglichkeiten zur steueroptimierten Übertragung und Bündelung von Immobilien aufgezeigt.